Рынок земли и земельная рента. История теории ренты.

Введение

Рынок земли является важным сегментом рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами. Эффективный собственник способен обеспечить рациональное использование земельных ресурсов. Развитие рынка земли, создание и совершенствование его инфраструктуры создает условия для повышения конкурентоспособности экономики в целом.
Земля представляет собой важнейший элемент национального богатства страны и занимает особое место в жизни любого общества. С географической точки зрения это пространственный базис обитания людей; в политическом смысле – это территория, на которой государством формируется определенная правовая система; в экономической сфере – это главное средство производства в сельском хозяйстве и основа для размещения и развития всех других отраслей экономики.
Значимая общественная роль земли обеспечивает удовлетворение большого спектра потребностей человека: физиологических, экологической безопасности, психологических, социальных, производственных.
3емля обладает целым набором специфических особенностей: многоцелевое использование (как пространства для социально-экономического развития, средства труда, предмета труда); невозможность перемещения в пространстве и ограниченность; отсутствие альтернативных вариантов замены другими ресурсами; сохранение натурально-вещественной формы в течение всего периода использования и неиспользования (неприменимо понятие физического износа); земля может выступать в качестве неотъемлемой части здания, сооружения какого-либо строения, а также как самостоятельный, отдельный объект; неодинаковая товарность, что означает наличие некоторых ограничений ее коммерческого оборота. Такие специфические особенности земли не могут не сказаться на функционировании рынка земли.
Целью работы является определение теоретических и практических основ функционирования рынка земли и формирования земельной ренты.
Поставленная цель требует решения ряда взаимосвязанных задач, а именно:
- дать характеристику рынку земли, его инфраструктуре, тенденциям развития в России,
- выделить особенности и проблемы рынка земли в РФ,
- рассмотреть историю теории ренты,
- дать понятие земельной ренты, рассмотреть ее основные виды и выявить факторы, определяющие ренту.
Объектом работы выступает Рынок земли, предметом – процессы функционирования рынка земли и формирования земельной ренты.
В качестве методов исследования использованы статистические методы, метод обобщений и группировки, методы горизонтального и вертикального анализа.
В качестве информационных источников работы использованы учебники, журнальные статьи, законодательные акты и нормативные документы.
В соответствии с поставленной целью и задачами работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
1. Рынок земли
1.1 Характеристика рынка земли, его инфраструктура
Рынок земли, с одной стороны, такой же как и все другие рынки ресурсов, а с другой – имеет свои особенности. Он представлен совокупностью отношений между продавцами и покупателями земли.  
Продавцами на рынке земли выступают собственники земли, а покупателями – сельскохозяйственные пользователи земли и лица, которые покупают землю под строительство, для добычи полезных ископаемых и т. д.
Для рынка земли характерно наличие стандартных элементов механизма функционирования: спроса, предложения, цены и конкуренции.
На спрос на землю влияют цена (по закону спроса, чем выше цена, тем он ниже) и неценовые факторы: величина спроса зависит от производительности земли (чем больше можно произвести, используя землю, тем больше будет на нее спрос), а также имеет производный характер (например, если растет спрос на зерно, то будет наблюдаться увеличение спроса и на землю).
Предложение земли обусловлено спецификой данного фактора производства. По сравнению с капиталом и трудом, количество земли не является свободно воспроизводимым, что связано с ее абсолютной ограниченностью. Это приводит к постоянству предложения в каждый данный момент. Иными словами, приложение является неэластичным, его величина не меняется под влиянием изменения спроса и цены. 
Кроме того, ключевой характеристикой земли является то, что она недвижима. Это заставляет собственника при продаже или сдаче земли в аренду учитывать такие факторы как близость участок земли к рынку сбыта. Если на земле создается продукция, которая затем продается, то чем она ближе к рынку сбыта, тем ниже будут затраты на транспортировку продукции, которые включается в последствии в конечную себестоимость.
Конкуренции на рынке земли вызывает колебание спроса и предложения земли. Равновесие на рынке появляется, когда достигается равенство спроса и предложения, тогда же образуется равновесная цена. При этом нарушение равновесия может быть вызвано только изменением спроса и цены, поскольку предложение является условно-постоянной величиной. [15] 
В соответствии со ст.6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) объектами земельных отношений выступают:
- земля как объект природы и природный ресурс,
- земельные участки,
- части участков. [1] 
3емли в РФ могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности. На рис. 1 и 2 отражена структура земель РФ по формам собственности.
Данные рисунков 1 и 2 свидетельствуют о том, что структура земли по признаку формы собственности не претерпела за пять слет существенных изменений. Большая часть всех земель РФ находится в государственной и муниципальной собственности – 92,2% на протяжении всего рассматриваемого периода.
Наименьшую долю имеют земли в собственности юридических лиц. Доля таких земель выросла с 0,5 до 1,1%. Удельный вес земель в собственности физических лиц сократился с 7,3 до 6,7%. То есть структурные изменения произошли в сторону увеличения земель юридических лиц и сокращения физических. Это произошло в основном в результате приобретения предприятиями и организациями земель у граждан.


Рисунок 1 – Структура земель РФ по формам собственности на 01.01.2013 г. [14]


Рисунок 2 – Структура земель РФ по формам собственности на 01.01.2018 г. [14]


Если сравнивать Россию с другими странами, то следует отметить, что преобладание государственной и муниципальной собственности для них не всегда характерно. Так, например, в Германии и Великобритании доля такой собственности не превышает 30%, в США – 25%, в Финляндии – чуть больше 32%. Аналогичная ситуация наблюдается в большинстве стран европейских стран. При этом есть страны со схожей ситуацией, как в России: например, в Канаде и Швейцарии 90% земли находится в федеральной и муниципальной собственности. [2; 11; 12; 13]
Преобладание государственной и муниципальной собственности на землю тормозит развитие рынка земли в РФ.
Ст. 7 3емельного кодекса определяет состав земель в разрезе их целевого назначения – всего выделяется семь категорий. Категории земель, а также динамика их площади и структура представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика и структура земель РФ по целевому назначению (категориям) [14]
Наименование категорий земель Площадь на 01 января, млн. га Темп прироста, % Структура, %

2017 2018
2017 2018 изменение
Земли сельскохозяйствен-ного назначения 393,2 391,4 -0,47 22,55 22,41 -0,14
Земли населенных пунктов 20,5 20,7 1,00 1,18 1,19 0,01
Земли промышленности и иного специального назначения 17,5 17,7 1,16 1,01 1,02 0,01
Земли особо охраняемых территорий и объектов 47,9 47,9 0,00 2,75 2,74 0,00
Земли лесного фонда 1145,1 1148,8 0,33 65,65 65,77 0,12
Земли водного фонда 28,6 28,7 0,36 1,64 1,64 0,00
Земли запаса 91,3 91,5 0,22 5,23 5,24 0,00
Итого земель в Российской Федерации 1744,1 1746,8 0,15 100,00 100,00 -
Данные таблицы 1 свидетельствуют о том, что на 01 января 2018 г. в России площадь всех земель измеряется в 1 746,8 млн. га. Из них преимущественная часть – 65% – это земли лесного фонда. Их доля выросла на 0,12% на начало 2018 г. по сравнению с началом 2017 г. Еще одна существенная группа по доли – это земли сельскохозяйственного назначения, они занимают пятую часть всего земельного фонда страны. Их доля сократилась на 0,14%. Что касается динамики земель, то по всем категориям, кроме сельскохозяйственного назначения, отмечена положительная динамика. Площадь земель сельскохозяйственного назначения снизилась на 0,47%. Это могло произойти в результате перехода земель из рассматриваемого назначения в земли промышленности, транспорта и иного специального назначения. Земельным кодексом РФ предусмотрена возможность изъятия сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей при условии ухудшения их качества, которое было установлено в результате кадастровой оценки. 
Деление земель на категории имеет важное значение для рынка земли, так как влияет на спрос и предложение. Основная масса предложений земли – это земли, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Из-за того, что перевод земли из одной категории в другую влечет временные и финансовые затраты. Это не всегда приемлемо для большинства собственников, которые ограничиваются изменением вида разрешенного использования.
3емля представляет особую ценность, так как является ограниченным ресурсов, однако, рынок земли в РФ достаточно молодой, что обуславливает существование значительного количества неосвоенных земель, участков, находящихся в ведении совхозов. Новые предложения на рынке земли могут появиться в результате выставления на продажу неосвоенных земель на первичном рынке, покупки земель у промышленных предприятий и прочих учреждений, приобретения паев у существующих совхозов, а также вывода на продажу земельных массивов, которые перешли в период кризиса 2008-2009 гг. в собственность банковских структур за долги. [15]
То, что на рынке земли имеются резервные, находящиеся вне оборота, замели, способствует сдерживанию роста цен и сглаживанию факта исчерпаемости земельного ресурса.
Появление частной собственности стало возможным в результате земельной реформы, которая привела к включению земли в сферу товарно-денежных отношений. Частная собственность на землю появилась за счет приватизации, а сам земельный рынок оформился официально после принятия Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Чтобы земельный рынок нормально развивался, соответствующим образом должно протекать и развитие его инфраструктуры (см. рисунок 3).

Рисунок 3 – Инфраструктура рынка земли [7, с. 8]


Инфраструктуру земельного рынка составляют те отрасли и виды деятельности, которые обеспечивают нормальное функционирование рынка земли.
Развитие рынка земли подвержено влиянию внутренних и внешних макроэкономических факторов. Важным элементом выступают институты, особенно государственного кадастрового учета, оценки, налогообложения и землеустройства. Все, что представлено на рисунке 3, по сути, должно способствовать только одному – качественному свершению сделок на рынке земли: покупке-продаже, аренде, залогу, дарению и наследованию. Безусловно, особое место здесь имеют сделки купли-продажи

. Именно они в большей степени составляют основу оборота земель, то есть способствуют перераспределению земельных участков между собственниками, арендаторами и пр.

1.2 Особенности и проблемы рынка земли в РФ

Как уже было отмечено выше, особенности рынка земли связаны с особым статусом земли. На рисунке 4 представлены основные специфические особенности данного рынка.
Рисунок 4 – Особенности рынка земли
Особенности рынка земли
Оформление сделок на рынке земли требуют обязательной государственной регистрации и сложного, дорогостоящего юридического оформления, что влечет значительную долю присутствия государства в процессах регулирования рынка
Земля – дар природы, а не результат человеческого труда, что влечет иррациональность ее стоимости
Земли дифференцированы по качеству (естественному плодородию) и местоположению. Дополнительные вложения труда и капитала позволяют экономически улучшить плодородие и получить большую отдачу от земли, что возможно практически на любых участках
Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается отношениями частной собственности. В условиях рынка земельные собственники предпочитают отдавать свои земельные участки в аренду для получения стабильного дохода. Поэтому к продаже предлагается незначительная часть земельного фонда, что не является адекватной реакцией на возрастающий спрос
Величина и характер спроса и предложения земельных участков предопределены политической системой общества, географическими, историческими факторами, состоянием инфраструктуры и уровнем развития региона в целом
Активная роль профессиональных посредников: агентства по операциям с недвижимостью, риелторы, оценщики, нотариат и т.д.
Особенности рынка земли
Оформление сделок на рынке земли требуют обязательной государственной регистрации и сложного, дорогостоящего юридического оформления, что влечет значительную долю присутствия государства в процессах регулирования рынка
Земля – дар природы, а не результат человеческого труда, что влечет иррациональность ее стоимости
Земли дифференцированы по качеству (естественному плодородию) и местоположению. Дополнительные вложения труда и капитала позволяют экономически улучшить плодородие и получить большую отдачу от земли, что возможно практически на любых участках
Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается отношениями частной собственности. В условиях рынка земельные собственники предпочитают отдавать свои земельные участки в аренду для получения стабильного дохода. Поэтому к продаже предлагается незначительная часть земельного фонда, что не является адекватной реакцией на возрастающий спрос
Величина и характер спроса и предложения земельных участков предопределены политической системой общества, географическими, историческими факторами, состоянием инфраструктуры и уровнем развития региона в целом
Активная роль профессиональных посредников: агентства по операциям с недвижимостью, риелторы, оценщики, нотариат и т.д.

Все вышесказанное, а также то, что помимо покупателя и продавца на рынке существенную роль играют профессиональные посредники, позволяет отнести рынок земли к структурам несовершенной конкуренции. При этом нельзя однозначно определить рынок по типу конкуренции, ввиду полифункциональности земель. Эффективнее всего сегментировать рынок по функциональному назначению. Так, например, рынок дачных земельных участков, участков садоводства тяготеет к рынку монополистической конкуренции. Также можно выделить олигополистический рынок. Его черты свойственны рынку земель поселений, земель, где размещены объекты промышленности и участки для развития сельского хозяйства. 3десь отмечается доминирование крупных собственников и инвесторов, которые обладают существенной монопольной властью. На такой рынок сложно войти иным субъектам, ввиду монополии государственной и частной собственности на землю и необходимости больших капитальных вложений.
Специфические особенности земли, порождаемые ими особенности рынка земли, его достаточно короткое существование в России и пр. способствует появлению в данной сфере достаточного количества проблем, всю совокупность которых можно разделить на проблемы, связанные с неразвитостью рынка земли и обусловленные неразвитостью институтов самой инфраструктуры. В таблице представлены основные проблемы рынка земли в России.
Таблица 2 – Основные проблемы рынка земли в РФ
Проблемы, связанные с неразвитостью рынка земли
- ничтожно малое участие в обороте земель, находящихся в частной собственности (0,92 % по России) [14];
- площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности ничтожно мала;
- сильный разброс цен в зависимости от покупателя, цели сделки, метода осуществления сделки;
- сильная зависимость от социально-экономических и природных особенностей региона, развития правовой базы, местных (в т. ч. конфессиональных) обычаев;
- высокая степень ценового государственного регулирования (нормативная цена земли, ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации);
- наличие принципиально разных механизмов получения земли в собственность (рыночного и нерыночного)
- правовая и нормативная неопределенность в области обмена информацией о регистрации прав на землю и сделок с ней на уровне административных образований;
- процедура прекращения права у одного субъекта прав и возникновение права у другого субъекта прав, включая кадастровый учет текущих изменений, сложна и длительна во времени;
- очень медленно идут работы по кадастровому учету земельных участков;
- отсутствие в реестрах регистрации прав на недвижимость ценовых показателей о сделках с землей;
- отсутствие информационной прозрачности (цены на землю в договорах занижены, использован показатель нормативной цены земли, законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации);
- слабая развитость залоговых сделок с землей (0,15 % от общей площади, находящейся в собственности граждан) [14]
Проблемы, связанные с неразвитостью институтов инфраструктуры
Проблемы, связанные с неразвитостью рынка земли
- ничтожно малое участие в обороте земель, находящихся в частной собственности (0,92 % по России) [14];
- площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности ничтожно мала;
- сильный разброс цен в зависимости от покупателя, цели сделки, метода осуществления сделки;
- сильная зависимость от социально-экономических и природных особенностей региона, развития правовой базы, местных (в т. ч. конфессиональных) обычаев;
- высокая степень ценового государственного регулирования (нормативная цена земли, ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации);
- наличие принципиально разных механизмов получения земли в собственность (рыночного и нерыночного)
- правовая и нормативная неопределенность в области обмена информацией о регистрации прав на землю и сделок с ней на уровне административных образований;
- процедура прекращения права у одного субъекта прав и возникновение права у другого субъекта прав, включая кадастровый учет текущих изменений, сложна и длительна во времени;
- очень медленно идут работы по кадастровому учету земельных участков;
- отсутствие в реестрах регистрации прав на недвижимость ценовых показателей о сделках с землей;
- отсутствие информационной прозрачности (цены на землю в договорах занижены, использован показатель нормативной цены земли, законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации);
- слабая развитость залоговых сделок с землей (0,15 % от общей площади, находящейся в собственности граждан) [14]
Проблемы, связанные с неразвитостью институтов инфраструктуры

Таким образом, можно отметить, что функционирование рынка земли связано с многими проблемами, преимущественно связанными с большой ролью государства в данном сфере. При этом характер проблем, как по первой, так и по второй группе, указывает на то, что именно государство в первую очередь может способствовать их устранению, так как обладает безоговорочным административно-правовым ресурсом по регулированию не только рынка земли, но и всей экономики.
Следует отметить, что в данном направлении ведется больше количество работ, в том числе по изменению текущего законодательства. Однако здесь необходимо помнить о том, что рынок земли – это все таки рыночные отношения и преимущественным методом регулирования должны быть экономические, а государство должно этому всячески способствовать, не переходя за рамки объективного давления.
Подводя итоги, отметим, что рынок земли такой же как и все другие рынки ресурсов, ему присущи спрос, предложение, цены и конкуренция. Особенностью является неэластичность предложения, оно не меняется под влиянием изменения спроса и цены. Предложение обладает ограниченностью, так как земельные ресурсы конечны. Однако такую ограниченность можно назвать условной, так как в настоящее время виду сравнительно недавнего появления рынка земли, имеются резервные, находящиеся вне оборота, замели.
Становление рынка земли в РФ стало возможным в результате приватизации и принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Объектами земельных отношений выступают земля, земельные участки и их части. 3емельный фонд России поделен на семь категорий по целевому назначению. Больше половины всех земель – это земли лесного фонда. При этом основным объектом сделок на рынке земли являются земли для ведения сельского хозяйства.
Большая часть всех земель РФ находится в государственной и муниципальной собственности, что во многом сдерживает развитие рынка земли.
Для нормального функционирования рынка земли необходима развитая инфраструктура, важной составляющей которой выступают институты, особенно государственного кадастрового учета, оценки, налогообложения и землеустройства.
Функционирование рынка земли связано как с проблемами его неразвитости, так и с проблемами неразвитости инфраструктуры. При этом ключевая роль в их устранении принадлежит государству.

2. Земельная рента  
 2.1 История теории ренты
Первым, кто сделал предположение о земельной ренте, был Аристотель. Он считал, что имущественное неравенство его современников связано именно с распределением земель.
В Британии в 18 веке ученый В. Петти в рамках своего научного труда первым использовал понятие «земельная рента». Он понимал под истинной земельной рентой тот остаток хлеба, который получается в результате вычета из жатвы с данного земельного участка, все, что было собственником использовано для себя, для удовлетворения своих потребностей и пр. При этом основной упор Петти делал не на плодородии земельного участка, а на близости к местам сбыта продукции [8].
Считается, что основа теории земельной ренты была заложена А. Смитом и Д. Рикардо. Смит понимал под рентой наивысшую сумму, которую может уплачивать арендатор при данном качестве земли. Он только наметил теорию ренту, а Рикардо развил и разработал ее.
Согласно Рикардо земельной рентой является часть продукта земли, уплачиваемая владельцу земли за пользование первоначальными и неразрушимыми силами земли